§ 3. Жилищные права и обязанности

 

 1. Гражданский кодекс ограничивает правомочия нанимателя владением и пользованием жилым помещением. На самом деле наниматель наделяется в определенной мере триадой правомочий, но, естественно, не правомочиями собственника. Кроме владения и пользования он правомочен и распоряжаться при соблюдении определенных условий нанятым жилым помещением: может вселять других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, осуществить обмен жилого помещения и др. Краткосрочный наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.

 Триада правомочий пользователя в определенной части как бы повторяет триаду правомочий собственника, хотя их наполнения принципиально различны, что продолжает служить основаниями для некой двойственной характеристики пользования не только как обязательственных отношений, но и как вещных.

 Рассматриваемый договор - двусторонний, т.е. каждая из сторон имеет права и обязанности, каждая из сторон - одновременно кредитор и должник. Наймодатель как должник обязан передать жилое помещение нанимателю и как кредитор вправе требовать от нанимателя оплаты за пользование помещением. Наниматель как кредитор вправе требовать от наймодателя выполнения работ по капитальному ремонту жилого дома и как должник обязан выполнять работы по текущему ремонту занимаемого помещения. Наниматель как должник обязан вернуть другой стороне по истечении срока или выбытии к другому месту жительства занимаемое жилое помещение в исправном техническом и надлежащем санитарном состоянии, а как кредитор требовать от наймодателя высокого уровня технического и санитарного текущего обслуживания, оплаченного им. Наймодатель как кредитор вправе требовать от нанимателя использования жилого помещения по назначению и соблюдения прав и интересов соседей, а как должник обязан расторгнуть договор по инициативе нанимателя. На стороне нанимателя остальные совместно с ним постоянно проживающие (члены семьи, лица, прекратившие семейные связи, но продолжающие проживать по прежнему договору) по договору социального найма жилья и договору (коммерческого) найма, по которому состоялось дополнительное соглашение с нанимателем о солидарной ответственности, выступают как кредиторы и содолжники.

 Договор - синаллагматический, т.е. обе стороны принимают обязательства в целях получения встречного предоставления от контрагента. Передача помещения во владение и пользование нанимателю и всем лицам, совместно с ним постоянно проживающим, осуществляется, чтобы получить оплату за наем. Весь комплекс обязательств сторон по техническому и санитарному обслуживанию, капитальному и текущему ремонту жилого дома, жилого помещения рассчитан на встречное предоставление сторон.

 Суть жилищных обязательств, когда договору социального найма жилья предшествует административный акт (ст. 13 Закона об основах жилищной политики), не меняется. Ордер выполняет в этом случае функцию наделения гражданина правом требовать заключения с ним договора и соответственно наймодателя обязанностью вступить в договорные отношения с ним и ни с кем другим относительно названного в ордере жилого помещения. Заключение договора с лицом, не являющимся ордеродержателем, или с ордеродержателем на другое жилое помещение, не указанное в ордере, оценивается как ничтожный договор, поскольку не соответствует требованиям закона (см. ст. 168 ГК).

 Безотносительно к своим разновидностям договор найма жилого помещения как единый тип договора - консенсуальный, т.е. вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю. С этим юридическим фактом связаны права и обязанности сторон в договоре.

 Консенсуальный характер договора в литературе оспаривался и договор оценивался как реальный, поскольку его письменная форма не соблюдалась. Свидетельством воли ордеродержателя заключить договор были его действия, связанные с административным актом - получением ордера и предъявлением его наймодателю, принятие его последним. Так следовало оценить нарушение письменной формы договора. Однако момент заключения договора найма связывали с моментом вселения нанимателя в обозначенное в ордере помещение. Именно с этого момента возникают права и обязанности сторон *(217). Такая оценка преобладала особенно на практике и, в частности, в судебной практике. Как правило, передача ордера и заселение указанного в ордере жилого помещения осуществлялись одновременно.

 Нарушение письменной формы договора найма в этих случаях не влекло его недействительности по ГК 1964 г., равно как не влечет и по действующему ГК относительно договора социального найма жилья. Передача ордеродержателем управляющей организации ордера и его прием ею означал заключение договора найма жилого помещения в устной форме. Занятие жилого помещения без ордера либо до его передачи юридически было невозможным, а если это имело место, то расценивалось как правонарушение со всеми вытекающими из этого последствиями. Именно действия ордеродержателя и членов его семьи, с одной стороны, и действия будущего наймодателя, с другой, соответственно по передаче и приему ордера на жилое помещение оценивались как соглашение о последующей затем передаче во владение и пользование указанного в ордере жилого помещения. Прежде должно состояться соглашение, а потом уже реальная передача жилого помещения ордеродержателю. Поэтому договор - консенсуальный, даже если эти действия осуществлялись одновременно.

 Для договора социального найма жилья основой возникновения жилищных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, как и прежде, является совершение двух самостоятельных действий будущего нанимателя и сонанимателей: предъявление наймодателю полученного ими ордера на жилое помещение, во-первых, и заключение договора в письменной форме с наймодателем, который принял ордер как основание для заключения договора, во-вторых. Нарушение письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

 2. Наниматель и сонаниматели, исходя из равенства своих жилищных прав, вправе в социальном найме:

 1) вселять новых членов семьи в занимаемое жилое помещение;

 2) поселять временных жильцов и поднанимателей;

 3) изменять договор найма;

 4) сохранять договор найма при перемене собственника дома;

 5) обменять занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение;

 6) сохранять при временном отсутствии жилое помещение;

 7) прекратить действие договора найма;

 8) получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фондов по основаниям, указанным в законе;

 9) приватизировать жилье.

 Наниматель и сонаниматели обязаны:

 1) осуществлять текущий ремонт жилого помещения;

 2) своевременно оплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги;

 3) соблюдать правила пользования жилым помещением;

 4) сдать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

 Наймодатель обязан:

 1) заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере;

 2) передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере;

 3) дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем;

 4) разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения;

 5) осуществлять санитарное и техническое обслуживание нанимателя и сонанимателей, текущий и капитальный ремонт жилого дома таким образом, чтобы обеспечить нормальное функционирование всех инженерных систем дома, бесперебойное оказание нанимателю коммунальных услуг, надлежащую эксплуатацию жилого помещения.

 Наймодатель вправе по основаниям и в порядке, установленном в законе, расторгнуть договор социального найма.

 Основная проблема осуществления прав и обязанностей наймодателя, перешедшая от прежнего правового регулирования, состоит в том, что у наймодателя в домах государственного и муниципального жилищных фондов было изъято большинство прав и обязанностей по договору и передано вышестоящим органам управления, местного самоуправления и государства. Принимать решение о согласии на обмен занимаемого нанимателем помещения и приватизацию, изменении договора найма, заявлять иск о выселении нанимателя и членов его семьи наймодатель не мог.

 По ГК наймодателем может быть уполномоченное собственником лицо. В домах государственного и муниципального жилищных фондов предусмотрены ограничения права распоряжения подведомственным жилищным фондом в интересах собственников. Так, в Москве правом заключать договор социального найма в домах, образующих собственность города Москвы, наделены Департамент муниципального жилья Правительства Москвы и его окружные жилищные управления. Этот орган Правительства Москвы компетентен решать вопросы обмена жилой площади, управления - заключать договоры социального найма жилья, а также решать вопросы обмена занимаемых помещений.

 Выселение граждан из занимаемых жилых помещений - основная мера ответственности нанимателя за нарушение договора найма. Выселение как следствие расторжения договора найма допустимо лишь по основаниям и в порядке, установленным в законе. Эти основания, касающиеся договора социального найма жилья, перечислены в ЖК. Принудительное выселение в судебном порядке, связанное с виновным поведением постоянных пользователей, одно из этих оснований.

 Таким основанием является также разрушение и порча жилого помещения, использование его не по назначению, нарушение прав и интересов соседей нанимателем, членами его семьи и другими совместно с ним проживающими лицами.

 Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (ст. 98 ЖК).

 Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения провести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

 Подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения граждане, чей ордер был получен в результате неправомерных действий и вследствие этого признан недействительным (ст. 100 ЖК). Однако если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фондов, им предоставляется жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. В том случае, если они не были постоянными пользователями в этих разновидностях жилищного фонда, они выселяются без предоставления другого жилого помещения.

 Если граждане не допустили при получении ордера неправомерных действий, но ордер и договор были признаны недействительными по другим причинам и его выдачей нарушены права других лиц, выселение осуществляется с предоставлением другого жилого помещения.

 В случае невнесения квартирной платы в течение шести месяцев наниматель и совместно с ним проживающие члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, которое должно отвечать санитарным и техническим требованиям, но уже в пределах норм площади общежития (6 м2).

 3. Наниматель в договоре (коммерческого) найма жилья (если договор заключен сроком до пяти лет) имеет ряд таких же прав и обязанностей, как и наниматель в договоре социального найма.

 По тому и другому договорам наймодатель наделен в принципе теми же обязанностями - передать свободное помещение и надлежаще эксплуатировать дом.

 В большинстве статей гл. 35 ГК назван только наниматель как носитель жилищных прав и обязанностей в договоре найма (коммерческого) жилья, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих совместно с нанимателем закон декларирует.

 Наниматель в договоре найма (коммерческого) имеет право:

 1) приоритета (преимущественного права) на заключение договора на новый срок;

 2) на замену другим нанимателем;

 3) на расторжение договора;

 4) давать согласие на переоборудование жилого дома на условиях, указанных в законе;

 5) согласованно с наймодателем устанавливать плату за жилое помещение, если оно находится в частном фонде.

 Лица, совместно постоянно проживающие с нанимателем, вправе требовать их обязательного персонального включения в текст письменного договора коммерческого найма жилья, в том числе несовершеннолетних, малолетних и лиц, находящихся под опекой или попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре путем соответствующих записей. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если же они были своевременно оформлены, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора.

 Гражданин из числа постоянно проживающих, но по общему согласию всех вправе стать нанимателем в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.

 Наймодатель вправе расторгнуть договор (коммерческого) найма в судебном порядке по своей инициативе по двум основаниям:

 а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Особые сроки исчисления невнесения квартирной платы - при краткосрочном найме,

 б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность.

 В последнем случае законодатель дает нанимателю еще и шанс избежать такого рода санкции - судебным решением ему предоставляется льготный, не более одного года срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания. Если наниматель не использовал этого шанса или даже не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Статья 687 ГК предусматривает возможность отсрочки исполнения решения, но не более чем на один год.

 В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими ГК вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое оценивается в законе как непригодное для проживания. Оно образуется в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Например, в силу нарушения нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенности профилактических мероприятий и других нарушений правил и норм содержания жилищного фонда. Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, какой является аварийность конструкций здания, что также имеется в виду в законе.

 Непригодные к постоянному проживанию жилые дома делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в случае проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции и те, дефекты которых не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не то же самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом. Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон договора.

 Другие основания для расторжения договора в судебном порядке называет жилищное законодательство.

 Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционное для жилищного законодательства основание для расторжения договора по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).

 Однако правом на расторжение договора ГК наделяет в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. В коммерческом найме законодатель отказался от применения мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности этих мер, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

 Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения ( п. 2), может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по итогам этого года, по повторному требованию наймодателя, суд принимает решение о расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

 4. В договоре социального найма специализированного жилого помещения наниматель обладает минимальным объемом жилищных прав, но не приобретает самостоятельного права пользования предоставленным помещением. Он не вправе:

 а) приватизировать эти жилые помещения;

 б) осуществлять обмен и бронирование жилых помещений;

 в) сдавать жилые помещения в поднаем, аренду или субаренду;

 г) осуществлять раздел занимаемой жилой площади;

 д) вселять временных жильцов без разрешения уполномоченного на то органа;

 е) требовать по истечении срока договора его возобновления.

 Наниматель подлежит выселению из занимаемого помещения по широкому кругу оснований (прекращение трудовых отношений в случае истечения одного года временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет соответственно кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенное в обеспечение возврата кредита или займа).

 

 Глава 15. Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды)

 

 Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды) по своему характеру близок договору аренды. И в том и другом случае одна сторона (арендодатель или ссудодатель) передает другой стороне во временное владение и пользование имущество (вещь), а другая сторона (арендатор или ссудополучатель) обязуется вернуть его в состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 606 и 689 ГК). Главное различие между этими договорами - в возмездности одного (договора аренды) и безвозмездности другого (договора ссуды). В связи со значительным сходством к отношениям по безвозмездному пользованию, регулируемым гл. 36 ГК, применяются многие правила, относящиеся к аренде, на что имеется прямое указание в законе (п. 2 ст. 689 ГК).

 Это касается определения объектов, передаваемых в пользование, которыми могут быть лишь вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе использования, так называемые непотребляемые вещи; установления срока действия договора по соглашению сторон, а также возможности заключения договора на неопределенный срок. Ссудополучатель, как арендатор, обязан пользоваться предоставленным ему имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Нарушение этого требования дает ссудодателю право на досрочное расторжение договора и возмещение убытков. Имеется в главе о договоре безвозмездного пользования отсылка к норме ГК, касающейся признания договора возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621), если лицо, получившее вещь в пользование, продолжает пользоваться ею по истечении срока договора при отсутствии возражений другой стороны. Распространено на рассматриваемый договор действие правила, согласно которому произведенные пользователем отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных ссудополучателем без согласия другой стороны, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

 Вместе с тем, поскольку договор ссуды носит безвозмездный характер, в его регулировании есть ряд существенных особенностей.

 Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику вещи, а также, как указано в п. 1 ст. 690 ГК, иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Разрешение собственника в соответствующих случаях оформляется письменно.

 Случай, когда на основании закона ссудодателем может быть не собственник, а другое лицо, предусмотрен, в частности, ст. 660 ГК. Она наделяет таким правом арендатора предприятия, который может передавать арендованные объекты в пользование другим лицам без согласия арендодателя.

 Закон содержит определенные ограничения на передачу имущества в безвозмездное пользование. Коммерческим организациям запрещается передавать имущество в пользование лицам, являющимся их учредителями, участниками (акционерами), членами их органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК). Здесь очевидна направленность закона на исключение возможных злоупотреблений во взаимоотношениях коммерческих организаций с названными лицами. Государственные и муниципальные предприятия, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться им в пределах, установленных ст. 295 ГК, допускающей передачу недвижимого имущества лишь с согласия собственника (уполномоченного собственником органа), а иного - по усмотрению самого юридического лица.

 Предоставление вещи в безвозмездное пользование подпадает под признаки дарения (исходя из определения этого договора, данного в ст. 572 ГК). В этой связи следует сделать вывод о том, что договор безвозмездного пользования имуществом не может заключаться во всех случаях, когда закон (ст. 575 ГК) запрещает дарение, например между коммерческими организациями.

 Ссудодатель обязан предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению, со всеми относящимися к ней принадлежностями и документами. Если это условие нарушено и вещь не может быть использована либо использование ее в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, он вправе потребовать предоставления таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного реального убытка. Здесь следует обратить внимание на особенность рассматриваемых отношений: при соответствующих нарушениях по договору найма арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения всех причиненных убытков (см. п. 2 ст. 611 ГК), включая не только реальные потери, но и упущенную выгоду, а по договору ссуды - лишь реальный ущерб, понесенные расходы или утраты. Такое ограничение ответственности по договору ссуды объясняется его безвозмездностью.

 Существенно отличаются последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование от последствий непредоставления сданного внаем имущества по договору аренды. Ссудополучатель при непередаче ему вещи вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Требования о принудительном изъятии и передаче вещи по договору ссуды предъявляться не могут.

 Ссудодатель отвечает за недостатки передаваемой в безвозмездное пользование вещи лишь тогда, когда он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил их при заключении договора. За недостатки вещи, о которых ссудодатель при заключении договора не знал, он ответственности не несет.

 Если в соответствии с законом на ссудодателя может быть возложена ответственность за недостатки вещи, то ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать: а) безвозмездного их устранения, или б) возмещения своих расходов на устранение недостатков; или в) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Однако лицо, предоставившее вещь в пользование, вправе выбрать способ удовлетворения заявленных требований. Например, при получении информации о намерении ссудополучателя устранить недостатки своими силами за счет ссудодателя последний может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии.

 Ссудодатель не отвечает за недостатки переданной в пользование вещи, если они: а) были оговорены при заключении договора, или б) заранее были известны ссудополучателю, либо в) должны были быть обнаружены им во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при получении вещи.

 Как и при сдаче имущества в аренду, закон защищает права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование. С передачей ее в пользование по договору ссуды их права не прекращаются, в том числе связанные с ограниченным пользованием имуществом (сервитут), залогом и др. При заключении договора ссудодатель обязан предупредить другую сторону о правах третьих лиц. Если это не сделано, ссудополучатель, узнавший о таких правах, может требовать расторжения договора и возмещения реального ущерба.

 Лицо, получившее вещь в безвозмездное пользование, обязано поддерживать ее в исправном состоянии, нести все расходы по содержанию вещи. На него возлагается обязанность по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта, в чем также проявляется одно из отличий договора ссуды от обычного договора аренды. Однако норма, устанавливающая это правило, не исключает возможности иного распределения обязанностей по содержанию и ремонту вещи по соглашению сторон.

 Ссудополучатель, которому предоставлена вещь на основе договора ссуды, становится на период действия договора ее законным (титульным) владельцем, а потому его право владения данной вещью, как и право арендатора, защищается предусмотренными законом способами защиты вещных прав (см. ст. 305, 301-304 ГК) *(218).

 Особенностью отношений по безвозмездному пользованию имуществом является установленное для них изъятие из общего правила, предусмотренного ст. 211 ГК, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении вещи, полученной в безвозмездное пользование, такой риск несет ссудополучатель, если: а) вещь погибла или была испорчена в связи с использованием ее не в соответствии с договором или назначением вещи; б) ссудополучатель передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя; в) ссудополучатель при сложившихся обстоятельствах мог предотвратить гибель или порчу находящейся в его пользовании вещи, пожертвовав своей, но не сделал этого (ст. 696 ГК). Перечисленные случаи определены исходя из обязанности ссудополучателя проявлять максимальную заботу о сохранности полученного в пользование имущества и соблюдать принцип добропорядочности во взаимоотношениях сторон.

 За вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, переданной в безвозмездное пользование, отвечает ссудодатель (собственник). Он может быть освобожден от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя. Бремя доказывания этих обстоятельств возложено на ссудодателя (ст. 697 ГК).

 Исключение из указанного правила предусмотрено п. 1 ст. 1079 ГК, определяющим ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих. Согласно абз. 2 этого пункта обязанность возмещения вреда возлагается на лицо, которое владеет источником повышенной опасности (в момент причинения вреда) на законном основании. К таким лицам относится и ссудополучатель, если он на основании договора о безвозмездном пользовании эксплуатирует предмет, относящийся к источникам повышенной опасности, например транспортное средство.

 Договор безвозмездного пользования может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из них в случаях, предусмотренных законом. Ссудодатель может заявлять такие требования, если лицо, которому вещь предоставлена, ненадлежаще обращается с нею или неправильно ее использует (не в соответствии с договором или назначением); не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии, существенно ухудшает ее состояние либо если он передал вещь третьему лицу без согласия ссудодателя, т.е. совершил недозволенный акт распоряжения чужим имуществом.

 Ссудополучатель может ставить вопрос о досрочном расторжении договора в связи с обнаружением недостатков вещи, делающих невозможным или обременительным нормальное ее использование (при условии, что он не знал и не мог знать об этих недостатках в момент заключения договора), а также в случаях непригодности вещи для использования в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Кроме того, ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если при его заключении не был предупрежден о правах третьих лиц на передаваемую вещь, а также при непередаче ее либо относящихся к ней принадлежностей и документов.

 Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон (при возражении другой стороны) осуществляется по решению суда в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 452 ГК. Заинтересованная сторона может обратиться в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.

 Помимо расторжения договора по основаниям, указанным в ст. 698 ГК, закон наделяет каждую из сторон правом в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок извещения (ст. 699 ГК). Данная норма в основном совпадает с п. 2 ст. 610 ГК, предусматривающей право отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме случаев аренды недвижимого имущества, для которых срок направления информации об отказе должен быть не менее трех месяцев.

 Ссудополучателю предоставляется право в любое время отказаться от договора безвозмездного пользования даже тогда, когда в нем определен срок пользования. Заявление об отказе от договора и в этих случаях должно направляться ссудодателю не позднее чем за один месяц. Если сторона имеет право на односторонний отказ от договора, то необходимость обращения в суд отпадает.

 Иногда ставится вопрос о том, какой смысл в определении законом случаев, когда ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если ему предоставлено безоговорочное право одностороннего отказа от него. Различия здесь в том, что право на досрочное расторжение договора увязывается с каким-либо существенным нарушением обязательств со стороны ссудодателя, и в этом случае ссудополучатель может требовать не только расторжения договора, но и возмещения реального ущерба, причиненного в результате нарушения. Право одностороннего отказа от договора ссуды не связано с ненадлежащим исполнением обязательств другой стороной, и при таком отказе обычно не заявляются требования о возмещении ущерба. (Если они будут заявлены, то может потребоваться судебное разрешение спора.)

 Ссудодатель, в отличие от своего партнера, не наделен правом одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок.

 Нахождение вещи в безвозмездном пользовании не лишает собственника права произвести ее отчуждение или заключить договор о передаче этой вещи в возмездное пользование (в аренду) третьему лицу. Однако эти действия не должны ущемлять прав и интересов добросовестного ссудополучателя. К новому собственнику или пользователю (арендатору) переходят обязанности по ранее заключенному договору ссуды, а его права в отношении приобретенной (полученной в аренду) вещи считаются обремененными правами ссудополучателя. Из этого следует, что такое лицо не может требовать досрочного прекращения договора безвозмездного пользования, передачи ему соответствующей вещи до истечения срока, на который она предоставлена ссудополучателю.

 Права и обязанности ссудодателя переходят к его наследникам, а в случаях, когда ссудодателем является юридическое лицо, - к правопреемнику последнего. Ни наследник, ни правопреемник, к которым перешло право собственности на вещь (или иное право, например, право хозяйственного ведения), также не могут требовать досрочного прекращения отношений по договору ссуды, заключенному до возникновения у них соответствующего права.

 Закон допускает правопреемство по договору ссуды и в отношении ссудополучателя, когда им является юридическое лицо, возникшее в результате реорганизации другого юридического лица. Права и обязанности последнего переходят к правопреемнику, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (п. 2 ст. 700 ГК). В то же время права ссудополучателя - физического лица к его наследникам не переходят, договор в этом случае прекращается (если заключившие его стороны не предусмотрели иное). Прекращается действие договора безвозмездного пользования и при ликвидации юридического лица - ссудополучателя.